LA VALUTAZIONE DEL CANONE D'AFFITTO CONGRUO DELLE AZIENDE IN CRISI

Negli ultimi anni, l’affitto d’azienda sta raccogliendo un crescente interesse da parte di studiosi di materie economico-aziendali e operatori economici, anche grazie alle sue carattteristiche tecniche e giuridiche che ben si prestano alla definizione e attuazione di strategie di risanamento aziendale.
Infatti, tale operazione permette di enucleare e garantire la continuità della c.d. good company in capo a un soggetto terzo, evitando così la distruzione, conseguente a una procedura liquidatoria, del valore e delle relazioni di mercato da questa sviluppate e accumulate nel tempo. In altri termini, l'affitto d'azienda, concepibile anche come operazione propedeutica alla successiva cessione a titolo definitivo dell'azienda, può essere visto come operazione utile alla conservazione del valore economico e sociale del complesso aziendale.
La monografia scientifica dal titolo “La valutazione del canone d’affitto congruo delle aziende in crisi: profili concettuali e metodologici” ha l’obiettivo di sistematizzare e analizzare in modo critico i principali contributi dottrinali e di prassi economico-aziendale in materia di determinazione del canone di affitto di aziende in crisi. Il tema è particolarmente significativo dal punto di vista concettuale e applicativo stante la frequenza con cui si ricorre all'operazione in parola nell'ambito di processi di turnaround: in questi casi, il canone diventa sovente un elemento negoziale particolarmente rilevante in quanto deve contemperare le esigenze divergenti del proprietario concedente, dell'utilizzatore, dei creditori del soggetto concedente nonché dei vari stakeholders aziendali, rispettando i vincoli normativi che la specifica procedura di risanamento prevede. Nell'esame del canone di affitto di aziende in crisi, elemento centrale è il concetto di “congruità”, considerato sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo, in quanto determina la fattibilità e accettabilità dell'operazione. Questo profilo è pertanto ampliamente investigato e commentato.

Il volume, oltre a proporre riflessioni di carattere concettuale, prende in considerazione anche le principali prassi operative, onde valutarne punti di forza e debolezza dal punto di vista scientifico e applicativo. Ecco quindi che il testo, seppur principalmente destinato a un pubblico accademico, ben può offrire spunti di riflessione e supporto metodolgico a operatori aziendali e professionali chiamati a stimare il canone di affitto di aziende in crisi.

“La valutazione del canone d’affitto congruo delle aziende in crisi: profili concettuali e metodologici” si articola in due sezioni. La prima parte, costituita da quattro capitoli, propone inizialmente l’inquadramento dell’affitto d’azienda dal punto di vista economico-aziendale e giuridico, anche alla luce del nuovo Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza. Viene poi trattato il tema della crisi d’impresa, illustrandone fasi, cause e ruolo dell’affitto per il suo superamento. Al termine di questa sezione, si illustrano i principali approcci alla stima del capitale economico aziendale e gli accorgimenti da adottare nel caso in cui vegano valutate aziende in crisi, stima questa propedeutica alla determinazione del canone di affitto. La seconda parte esamina dettagliatamente il processo di stima del congruo canone di affitto d'azienda, considerando le attività propedeutiche, quelle di scelta e applicazione della metodologia e della formula valutativa nonché quelle finali, di verifica e reporting del valore stimato. Con riguardo ai profili metodologici, vengono esaminati, evidenziandone i punti di forza e di debolezza, i vari metodi di stima, sia quelli che mirano a definire dei canoni di affitto congrui “oggettivi”, il cui ammontare è inteso come "minimo accettabile" da qualsiasi operatore economico razionale, che quelli che ambiscono a stimare dei canoni congrui “soggettivi di mercato”, in quanto contemplano specifici profili aziendali e di mercato.