LOCAZIONI CEDOLARE SECCA E RENT TO BUY

- Contratti, garanzie e obblighi - Regime fiscale - Registrazione dei contratti - Locazioni ad uso commerciale - Tracciabilità degli affitti - Ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico - Tari e Tasi - Nuove forme di locazione immobiliare

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II edizione per questa Guida che esamina con particolare attenzione gli aspetti fiscali relativi al settore delle locazioni abitative e commerciali, alla luce delle novità introdotte dalla Circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E, che ha fornito nuovi chiarimenti sul trattamento fiscale dell’Affitto con riscatto e del Rent to buy, dalla Legge di Stabilità 2015 e dal Decreto "Sblocca Italia" (D.L. n. 133 del 12 settembre 2014, convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164), che ha introdotto il Rent to buy.

Completato da tabelle esplicative, esemplificazioni e casi pratici, il testo analizza le cosiddette "nuove formule del settore immobiliare", intermedie tra l'acquisto del bene e l'affitto: affitto con riscatto, locazione con opzione d’acquisto, vendita a rate con patto di riservato dominio, rent to buy e locazione con patto di futura vendita.

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1 Emergenza abitativa e piano casa
1.1 Le disposizioni
2 I contratti di locazione
2.1 Aspetti normativi
2.2 Legge n. 431/1998
3 I tipi di contratto
3.1 Il contratto di locazione libera
3.2 Durata e rinnovo
3.3 Il rinnovo tacito
3.4 Il canone e l’ISTAT
3.5 Adempimenti operativi
3.6 Contratti per esigenze abitative di studenti universitari
3.7 Contratti di locazione a canone concordato
3.8 Lo sconto per gli immobili in comuni ad alta “tensione abitativa’’
3.9 Le agevolazioni sui canoni per studenti
3.10 Contratto di locazione di natura transitoria
4 Le garanzie e gli obblighi
4.1 Deposito cauzionale
4.2 La verifica delle condizioni dell’immobile
4.3 Diritti e doveri del locatore e del conduttore
4.4 Cambio d’uso e versamento
4.5 I miglioramenti e le addizioni dell’immobile
4.6 La suddivisione delle spese condominiali
5 Le modifiche durante la locazione
5.1 La successione nel contratto di locazione
5.2 Il recesso del conduttore
5.3 Cosa succede in caso di vendita dell’immobile
5.4 La cessione del contratto e il subaffitto
6 Disposizioni comuni
6.1 Disdetta da parte del locatore
6.2 Il recesso del conduttore
6.3 Agevolazioni fiscali per il conduttore
6.4 L’agevolazione fiscale per il proprietario che acquista e poi affitta gli immobili
7 La cedolare secca
7.1 Soggetti
7.2 Esclusioni
7.3 Ambito oggettivo
7.4 Opzione
7.5 Come si esercita l’opzione
7.6 Contratti non soggetti a registrazione
7.7 Cosa deve fare il locatore
7.8 Pagamento
8 Regime fi scale delle locazioni
8.1 Fabbricati abitativi
8.2 Fabbricati strumentali
8.3 Come si esercita l’opzione
8.4 Contratti in corso
8.5 Imposta di registro
9 La registrazione dei contratti di locazione
9.1 Modalità di registrazione del contratto
9.2 Il nuovo modello RLI
9.3 Com’è composto il nuovo modello
9.4 Come si versa l’imposta di registro
9.5 Il ravvedimento operoso alla luce della legge di stabilità
9.6 L’accordo per la riduzione del canone di affitto
10 Le locazioni ad uso commerciale
10.1 Ambito di applicazione
10.2 La forma del contratto e gli obblighi fiscali
10.3 Durata della locazione commerciale
10.4 La rinnovazione e la disdetta
10.5 Il recesso anticipato per gravi motivi
10.6 Il recesso anticipato dal contratto di locazione
10.7 Il conduttore ed i motivi che possono determinare la risoluzione anticipata della locazione commerciale
10.8 Vi può essere risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale da parte del locatore?
10.9 Indennità per perdita d’avviamento
10.10 Risoluzione anticipata della locazione commerciale da parte del conduttore
11 Affitti tracciabili
11.1 Pagamento dei canoni di affitto con mezzi tracciabili
11.2 Criticità di tale provvedimento
11.3 Chiarimento del Ministero sulla tracciabilità degli affitti
11.4 Considerazioni conclusive
12 Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
12.1 Come opera la detrazione IRPEF
12.2 Come si suddivide la detrazione
12.3 Ambito soggettivo
12.4 Ambito oggettivo
12.5 Altre tipologie di interventi
12.6 Misure antisismiche in zone ad alto rischio
12.7 Altre spese ammesse all’agevolazione
12.8 Adempimenti
12.9 Comunicazione all’azienda sanitaria locale
12.10 Pagamento mediante bonifico
12.11 Ritenuta
12.12 Obbligo di esibizione
12.13 Decadenza
12.14 Cumulabilità
12.15 Detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici
12.16 Come si applica l’IVA sulle ristrutturazioni edilizie
13 Le agevolazioni sul risparmio energetico
13.1 In cosa consiste
13.2 Soggetti
13.3 Aliquota IVA
13.4 Interventi
13.5 Come si calcola la detrazione
13.6 Altre spese
13.7 Quali adempimenti devono essere eseguiti
13.8 Pagamenti
14 Affitti e tributi locali
14.1 TARI
14.2 TASI
14.3 Come si determina la base imponibile
15 Le nuove formule contrattuali
15.1 L’affitto con riscatto
15.2 Soggetti, struttura
15.3 Mancato esercizio dell’opzione
15.4 Benefici
15.5 Regime fiscale
15.5.1 Fase della locazione - Soggetti imprenditori - Disciplina ai fini delle imposte sui redditi e IRAP
15.5.2 IVA - Disciplina della locazione e del riscatto dell’immobile
15.6 Imposta di registro
15.7 Opzione di riscatto
15.8 IMU
15.9 I chiarimenti delle Entrate
15.10 La norma di comportamento n. 191
15.11 Soggetti non imprese
15.11.1 Disciplina fiscale nella fase del riscatto
15.11.2 Mancato esercizio del diritto di opzione e risoluzione per inadempimento
15.12 Fallimento
16 Le altre formule contrattuali
16.1 La locazione con opzione d’acquisto
16.2 La vendita a rate con patto di riservato dominio
16.3 Il contratto di lavorazione con patto di futura vendita
Formule ed Esempi
Formule
1. Contratto di locazione concordato
2. Locazione abitativa di natura transitoria
3. Locazione abitativa per studenti universitari
4. Comunicazione all’inquilino ex art. 3, comma 11, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23
5. Contratto di locazione concordato con opzione per la cedolare secca
6. Contratto di locazione libero
7. Contratto di locazione libero con opzione per la cedolare secca
8. Contratto di locazione di immobile uso strumentale con opzione IVA
9. Contratto di locazione di immobile uso strumentale senza opzione IVA
10. Contratto di affi tto con riscatto
11. Contratto di rent to buy
12. Contratto di opzione per l’acquisto
13. Contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio
14. Contratto di locazione con patto di futura vendita
15. Fattura per contratto di affi tto con riscatto di immobile ad uso abitativo
16. Verbale di consegna dell’immobile al conduttore
17. Verbale di consegna dell’immobile al locatore
18. Autorizzazione all’esecuzione di miglioramenti (1)
19. Autorizzazione all’esecuzione di miglioramenti (2)
20. Lettera di recesso
21. Comunicazione di sublocazione se prevista nel contratto
22. Comunicazione di sublocazione non prevista contrattualmente
23. Consenso alla sublocazione
24. Lettera di recesso
25. Visite di terzi nell’appartamento
26. Contratto di sublocazione parziale
27. Contratto di sublocazione totale
28. Facsimile lettera di disdetta contratto di locazione
29. Lettera di recesso del locatore
30. Lettera di recesso del conduttore
31. Risoluzione anticipata contratto di locazione
32. Accordo per riduzione canone
Esempi
1. Fattura per locazione di immobile abitativo (con IVA)
2. Fattura per locazione di immobile abitativo (senza IVA)
3. Fattura per locazione di immobile strumentale (con IVA)
4. Fattura per locazione di immobile strumentale (senza IVA)