I CONTRATTI DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Il volume è pensato per consentire ai professionisti, così come ai neofiti della materia, l’acquisizione delle conoscenze operative essenziali per governare e gestire i contratti di compravendita immobiliare.
La trattazione si dispiega, con un approccio pratico e lineare, accompagnando il lettore a partire dal momento iniziale delle trattative e delle responsabilità precontrattuali, fino all’esame delle forme specifiche di finanziamento - aggiornate agli ultimi importanti arresti giurisprudenziali - ed al vaglio del trattamento fiscale applicato.
Il testo affronta gli aspetti più delicati: i rimedi per i vizi e le discordanze fra il preliminare e l’atto di compravendita, il rapporto fra le parti e gli agenti immobiliari e la possibile verifica dell’insorgere dell’obbligo o meno delle parti di corrispondere le provvigioni al mediatore. Agli strumenti di finanziamento è dedicato un ampio spazio con particolare riguardo ai nuovi mezzi di recente introduzione: viene analizzato il funzionamento della rinegoziazione e della surroga del mutuo, i meccanismi applicativi del rent to buy, del leasing immobiliare abitativo, del lease back e l’innovativo real estate crowdfunding.

PRINCIPALI ARGOMENTI
- Le nuove forme di finanziamento immobiliare
- Il trattamento fiscale
- Trattative e responsabilità precontrattuale
- La mediazione immobiliare
- La disciplina degli immobili da costruire
- Le agevolazioni fiscali prima casa
- Il conferimento di immobili in società estere

AGGIORNAMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI
- Cass., sez. un., 29 maggio 2024, n. 15130
- Cass., sez. III, 3 maggio 2024, n. 12007
- Cass., sez. II, 3 aprile 2024, n. 8749
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213

Capitolo I – Trattative e responsabilità precontrattuale
1. La formazione del contratto e le trattative
2. L’autonomia nella fase precontrattuale
3. L’informazione precontrattuale
4. Doveri precontrattuali e buona fede
5. I doveri informativi dell’agente immobiliare
6. La responsabilità precontrattuale
7. Gli accordi parziali: minuta o puntuazione del contratto
Bibliografia
Riferimenti giurisprudenziali

Capitolo II – Il contratto preliminare
1. La nascita e l’evoluzione del contratto preliminare
2. La formazione progressiva del consenso
3. Le tipologie di contratto preliminare
4. Rapporto tra contratto preliminare e definitivo
4.1. Le tesi sulla natura giuridica del contratto preliminare
4.2. Le teorie sulla causa del contratto preliminare e definitivo
5. Vizi e discordanze fra preliminare e atto di compravendita
6. La forma del contratto preliminare
7. La trascrizione del preliminare
8. Il contratto preliminare e gli altri negozi preparatori
Bibliografia
Riferimenti giurisprudenziali

Capitolo III – Il contratto di compravendita
1. La natura giuridica del contratto di compravendita e il principio consensualistico
2. Gli elementi essenziali del contratto di vendita
3. Gli obblighi delle parti e il contratto definitivo
4. La multiproprietà
Bibliografia
Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Capitolo IV – La disciplina della compravendita di immobile da costruire
1. La compravendita di immobile da costruire: introduzione al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122
2. L’ambito soggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: acquirente e costruttore
3. L’ambito oggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: l’immobile da costruire
4. La situazione di crisi
5. La fideiussione: caratteri ed escussione
6. La polizza assicurativa
7. (Segue) L’applicabilità della disciplina
8. Il contenuto del contratto preliminare
8.1. Il trasferimento degli immobili da costruire: le fattispecie contrattuali (cenni)
9. L’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
10. La rilevanza della destinazione d’uso dell’immobile: il diritto di prelazione e i limiti alla revocatoria fallimentare
10.1. Il diritto di prelazione
10.2. Esenzioni e limiti alla revocatoria fallimentare
11. Il fondo di solidarietà
Bibliografia

Capitolo V – La mediazione immobiliare
1. La natura giuridica della mediazione
2. Mandato e rappresentanza
3. Il mediatore professionale: requisiti e obblighi
4. La messa in relazione delle parti e diritto alla provvigione
5. Il patto di irrevocabilità e la clausola di esclusiva
Bibliografia
Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Capitolo VI – Le forme di finanziamento immobiliare
1. Il mutuo
1.1. Disciplina ed inquadramento normativo
1.2. Obblighi delle parti e piano di ammortamento
1.3. Le garanzie del mutuo. Cenni
1.4. Rinegoziazione e surroga
2. Il rent to buy
2.1. L’inquadramento normativo e la disciplina
2.2. L’oggetto del contratto e la sua struttura essenziale
2.3. L’inadempimento e i rimedi
2.4. Effetti del mancato acquisto del conduttore
2.5. Il fallimento del concedente o del conduttore
2.6. Forme contrattuali alternative all’uso del rent to buy
3. Il leasing e il lease back
3.1. Definizione e struttura del contratto di leasing
3.2. Il sale e lease back
3.3. Divieto di patto commissorio e ammissibilità del patto marciano
4. Il crowdfunding
4.1. Aspetti giuridici e modelli di crowdfunding
4.2. La disciplina applicabile
4.3. Il crowdinvesting e real estate crowdfunding
4.4. Il lending-based crowdfunding
4.5. Cenni al civic crowdfunding immobiliare
Bibliografia
Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Capitolo VII – Il trattamento fiscale nella compravendita immobiliare
1. Breve storia sui tributi degli immobili
2. Catasto e Conservatoria dei registri immobiliari
3. Imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo
4. Differenze in termini di imposte tra privati e imprese
5. Le agevolazioni fiscali di “prima casa” e il criterio del prezzo-valore
6. Il credito d’imposta e la perdita delle agevolazioni fiscali di “prima casa”
7. Conferimento di immobili in società estera: aspetti fiscali
Bibliografia
Sitografia
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Risoluzioni Agenzia delle entrate