LA FISCALITÀ DEL FOOD AND BEVERAGE

La proposta di questo libro, e più in generale di questa collana, è esaminare la fiscalità per settori d’impresa.
È un po’ il contrario di quanto accade nella legislazione dove non solo sono in larga parte trascurate le peculiarità dei singoli settori ma addirittura si fanno coesistere la grande industria, gli intermediari finanziari, le catene di distribuzione e le linee aeree con piccoli artigiani e commercianti al dettaglio.
Anche se questa coesistenza è attenuata dalla possibilità di usufruire di “regimi speciali” per la determinazione del reddito delle imprese minori, l’appiattimento di fenomeni diversi all’interno del reddito d’impresa è alla radice di numerosi fraintendimenti e disorientamenti, operativi e concettuali, nella vita quotidiana del diritto tributario.
Se nella categoria dell’impresa “fiscale” troviamo di tutto, un libro che voglia contribuire all’arricchimento del dibattito e all’approfondimento non può dunque essere dedicato tout court al reddito d’impresa, ma deve dirigersi a una di quelle fiscalità d’impresa che coesistono nel nostro ordinamento giuridico.
D’altro canto sempre più spesso, nella realtà professionale quotidiana, il responsabile fiscale o il consulente di una certa azienda sono maggiormente interessati a conoscere i comportamenti delle aziende operanti nello stesso settore che non le linee interpretative sviluppate con riferimento a macro temi non sempre calzanti con le problematiche di tutti i giorni.
Questo testo, e questa collana, propongono allora un nuovo approccio: parlano la lingua delle problematiche quotidiane e si confrontano veramente con l’agenda degli operatori del settore.
Si rivolgono a lettori che non cercano semplicemente soluzioni preconfezionate e parafrasi di articoli di legge, bensì spunti da valutare per individuare e sostenere soluzioni equilibrate su temi che, talvolta, non solo non trovano risposte soddisfacenti ma neppure vengono affrontati.
Di qui l’idea di ripartire dalla fiscalità d’impresa vista nell’ottica dei singoli settori da cui possono scaturire riflessioni organiche per tutte le imprese di una certa dimensione, facilmente individuabili scorrendo l’indice e l’apparato di postille che accompagnano il testo.
Il terzo volume della collana, dedicato al settore del Food and Beverage, mette in evidenza le interrelazioni sempre più accentuate tra le varie fasi della filiera agroalimentare (agricoltura, industria alimentare e grande distribuzione) con una visione allargata e integrata, utile per dare uno sguardo di sistema alla fiscalità del comparto.

Perché una collana sulla fiscalità dei settori d’impresa? (di Francesco Crovato e Marco Magenta)

Parte I della filiera LA PRODUZIONE AGRICOLA

Capitolo 1 La tassazione della produzione agricola: aspetti strutturali

1.1 La filiera agroalimentare: produzione agricola, industria e distribuzione ali­mentare

1.2 Geografia della produzione agricola in Italia: un quadro molto variegato

1.3 Le caratteristiche rilevanti per la tassazione del settore: visibilità delle attività agricole, tendenziale “marginalità” economica, stabilità delle caratteristiche dell’attività, ecc.

1.4 I collaudati meccanismi di tassazione catastale del reddito in agricoltura e la progressiva estensione dei criteri forfettari a scapito di quelli analitici

1.5 La possibilità di determinazione documentale-contabile degli imponibili per le aziende agricole di maggiore dimensione: sua altalenante considerazione per la tassazione

1.6 I confini oggettivi della tassazione catastale dell’impresa agricola: il carattere comunque “agrario” della coltivazione e delle attività tipiche

1.6.1 La tassazione catastale maggiorata in caso di sfruttamento intensivo (produzione di vegetali e allevamento)

1.7 I criteri per le attività agricole “connesse” alla coltivazione del fondo (mani­polazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e alienazio­ne dei prodotti agricoli)

1.8 La tassazione catastale dell’impresa agricola e i suoi confini soggettivi: da impre­se individuali e società semplici fino alle società commerciali non azionarie

1.8.1 Il regime opzionale connesso alla forma giuridica per l’accesso al regime catastale come scelta di politica tributaria

1.8.2 Trasformazione da S.p.a. a S.r.l. agricola: un interpello dell’Agenzia delle Entrate e un ragionamento erroneo

1.8.2.1 Un riflesso più generale: scelto un assetto giuridico ini­ziale, questo non è più modificabile se si passa a un regi­me fiscalmente più favorevole?

1.9 Semplificazione e sostegno a un settore economicamente marginale: motivi validi per un catasto esteso all’intero comparto agricolo?

1.9.1 Una zona franca nella tassazione a costi e ricavi delle imprese: l’u­tilizzo delle basi imponibili per incentivare in modo selettivo settori economici specifici

1.10 Criticità anche sotto il profilo del principio di eguaglianza e di coerenza di trattamento

1.11 La possibilità di generare asimmetrie tra regimi analitici e forfettari

1.11.1 La trasmissione di costi e IVA detraibile a società “non agricole” (imprese di trasformazione alimentare, della grande distribuzione, grossisti)

1.12 Intenti agevolativi non dichiarati per un intero comparto e profili comunitari

1.13 Prospettive nella tassazione del comparto agricolo tra esigenze tecniche e scelte politiche

1.14 L’importanza delle caratteristiche organizzative e dimensionali rispetto all’affinità di prodotto nella tassazione dei settori di attività (in particolare di quello agricolo)

Bibliografia

Capitolo 2 La rilevanza fiscale (catastale o analitica) dei flussi reddituali delle imprese agricole

2.1 Questioni connesse alla tassazione catastale nel reddito d’impresa: un concet­to strutturale per risolvere problemi settoriali

2.2 Il criterio per circoscrivere gli elementi reddituali assorbiti dalla catastizza­zione

2.2.1 Alcuni esempi (costruzioni esistenti sul terreno, contributi, cessione di diritti agli aiuti, affitti di beni, plusvalenze e minusvalenze da ces­sione di terreni agricoli, ecc.)

2.3 Il principio dell’assorbimento per le società commerciali agricole e la regola particolare per gli immobili

2.3.1 Interessi passivi, reddito corrente dell’immobile e del terreno e plu­svalenze future

2.4 Le operazioni straordinarie sull’azienda agricola

2.5 Questioni relative alla tassazione analitica: inquadramento e limitato perime­tro soggettivo di applicazione

Bibliografia

Capitolo 3 I riflessi dei principi contabili nella determinazione della base imponibile delle imprese agrarie

3.1 Il ruolo dei principi contabili nelle imprese agrarie

3.2 L’approccio dei principi contabili internazionali: lo IAS 41

3.2.1 La necessità di un principio contabile per l’agricoltura

3.2.2 Le definizioni fornite dallo IAS 41: attività agricole, attività biologi­che e prodotti agricoli

3.2.3 I criteri di valutazione secondo i principi contabili internazionali

3.2.4 Le implicazioni fiscali dello IAS 41

3.2.5 Le piante fruttifere

Capitolo 4 La disponibilità dei terreni agricoli per l’esercizio dell’attività: terreni in pro­prietà, leasing e affitto di fondo rustico

4.1 La disponibilità di terreni agricoli come fattore produttivo determinante

4.2 Un tema concettualmente stimolante: l’ammortamento dei terreni, in partico­lare agricoli, utilizzati per la coltivazione e la viticoltura

4.3 L’obiezione di fondo all’ammortizzabilità dei terreni, in particolare agricoli, come beni non suscettibili di deperimento

4.4 Una cornice di riferimento per inquadrare le diverse situazioni

4.5 I terreni agricoli con colture di pregio alla luce delle categorie di analisi propo­ste

4.6 Una diversa modalità di acquisizione dei terreni (il leasing): una posizione poco convincente e dagli esiti distorsivi

4.7 I contratti agrari e, in particolare, il regime fiscale dell’affitto di fondo rustico: le asimmetrie tra proprietario e affittuario

4.7.1 L’indennità per miglioramenti

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Capitolo 5 I beni immateriali nella produzione agricola (nuove varietà vegetali, marchi di origine e indicazioni geografiche)

5.1 Le nuove varietà vegetali

5.2 Le caratteristiche generali dei marchi di origine e delle indicazioni geografi­che dei prodotti alimentari

5.2.1 La disciplina europea: DOP, IGP e STG

5.2.2 Il caso particolare dei marchi di vino

5.2.3 I riflessi fiscali dei costi per nuove varietà vegetali e denominazioni d’origine

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Capitolo 6 Le degustazioni di prodotti alimentari e bevande: aspetti strutturali e applica­zioni concrete

6.1 La tipicità delle degustazioni per il settore Food and Beverage

6.2 Le tematiche fiscali generate dalle degustazioni gratuite

6.3 Gli assaggi gratuiti dei prodotti oggetto dell’attività

6.4 I prodotti complementari offerti in degustazione

6.5 I costi per servizi inclusi nella degustazione

Capitolo 7 Gli aiuti pubblici al sistema agricolo

7.1 Le iniziative politiche a sostegno del settore agricolo e le complesse esigenze sottostanti

7.2 Gli aiuti comunitari specifici per il settore agricolo: il cantiere aperto della PAC

7.2.1 Il “Primo Pilastro” e in particolare i pagamenti diretti

7.2.2 Il “Secondo Pilastro” e le politiche di sviluppo agricolo e rurale

7.3 Gli aiuti comunitari generali: i finanziamenti diretti e quelli indiretti SIE

7.4 Gli aiuti finanziari nazionali: tra regole UE e “interessi” nazionali

7.5 La fiscalità degli aiuti pubblici

7.5.1 Il regime impositivo dei pagamenti diretti

7.5.2 Il regime impositivo dei contributi per il sostegno economico

7.6 Gli incentivi fiscali generali

7.6.1 La fiscalità agricola “di vantaggio”

7.6.2 Gli incentivi “Industria 4.0”

7.6.2.1 Il credito d’imposta per nuovi investimenti

7.6.2.1.1 I criteri per identificare i beni agevolabili nel settore della produzione agroalimentare e in particolare i beni “4.0” in agricoltura

7.6.2.2 Il credito d’imposta per ricerca, sviluppo e innovazione

7.6.2.2.1 La difficile qualificazione di ricerca, sviluppo e innova­zione nel settore: chiavi di lettura e alcune applicazioni concrete in agricoltura

7.6.3 Il credito d’imposta per nuovi investimenti nel Mezzogiorno

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Capitolo 8 Irap, Imu e IVA nel settore agricolo

8.1 Il regime Irap del comparto agricolo

8.1.1 Il reddito agrario: cenni e rinvio

8.1.2 Applicazione dell’Irap al mondo agricolo prima della riforma del 2015

8.1.3 La Legge di stabilità 2016 e l’esenzione Irap per il mondo agricolo

8.1.4 Soggetti agricoli tuttora sottoposti a Irap

8.1.5 Determinazione della quota del valore della produzione netta assog­gettabile a Irap

8.1.6 Determinazione della quota di deduzione Irap per lavoratori dipen­denti impiegati nell’attività agricola

8.1.7 Obblighi dichiarativi per i soggetti esenti

8.2 L’Imu nel mondo agricolo: funzionamento e peculiarità

8.2.1 Imposta municipale propria e imprese agricole: premessa

8.2.2 Presupposto e definizioni

8.2.3 Il principio di sostituzione Imu-Irpef: artt. 8 e 9 D.Lgs. n. 23/2011

8.2.4 Equiparazione delle imprese agricole agli imprenditori agricoli pro­fessionali e ai coltivatori diretti ai fini dell’esenzione

8.2.4.1 Nozione di IAP e CD

8.2.4.2 Agevolazioni Imu in capo agli imprenditori agricoli pro­fessionali e ai coltivatori diretti. Estensione alle imprese agricole

8.3 Il regime speciale IVA per l’agricoltura: artt. 34 e 34-bis D.P.R. n. 633/1972.» 208 8.3.1 IVA in agricoltura: fonti normative

8.3.2 Il regime di cui all’art. 34: evoluzione, presupposti e funzionamento

8.3.3 Il regime di esonero di cui all’art. 34, comma 6

8.3.4 Il regime IVA delle attività connesse (art. 34-bis)

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Capitolo 9 Un regime speciale per l’enoturismo

9.1 Un fenomeno in continua espansione: l’enoturismo

9.2 Il riconoscimento legislativo

9.2.1 Un approfondimento sui soggetti ammessi

9.3 Affinità e differenze rispetto al settore dell’agriturismo

9.3.1 L’elemento differenziale più significativo

9.4 La disciplina regolamentare e quella fiscale

9.4.1 Un regime intermedio tra il catastale proprio dei redditi fondiari e l’analitico tipico del reddito d’impresa

9.5 La possibile compresenza di regimi speciali e ordinari di determinazione del reddito: concetti strutturali e applicazioni concrete

9.6 Una disciplina speciale anche per l’IVA

Capitolo 10 Le cooperazioni tra imprese agricole: cooperative, consorzi, distretti e reti di impresa

10.1 Le cooperative nel settore agroalimentare

10.2 La fiscalità speciale delle cooperative

10.3 Le peculiarità per quelle agricole: inquadramento

10.3.1 Le cooperative agricole a mutualità prevalente: modalità di tassazio­ne ed esempi di calcolo delle imposte

10.3.2 Le cooperative agricole a mutualità non prevalente

10.4 Il metodo per attribuire il vantaggio mutualistico al socio: i cosiddetti ristorni nelle cooperative agricole

10.5 Il riporto delle perdite fiscali nelle cooperative agricole

10.6 L’Irap nelle cooperative agricole

10.7 La rivalutazione dei beni e il credito d’imposta a sostegno del made in Italy

10.8 I consorzi agrari

10.9 Le peculiarità IVA

10.10 Il networking in agricoltura: la rete di imprese

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Parte II della filiera L’INDUSTRIA ALIMENTARE

Capitolo 11 Beni immateriali e innovazione nell’industria alimentare

11.1 L’importanza di ricette, formule, processi produttivi e altre informazioni nel settore alimentare

11.2 I possibili riflessi fiscali: dalla deduzione dei costi tramite ammortamento, allo sfruttamento economico dell’intangibile (cessione, licenza, ecc.) fino all’accesso a regimi tributari di favore (Patent Box e credito d’imposta per ricerca e sviluppo)

11.3 Le deduzioni degli investimenti in intangible (acquisto, produzione interna e licenza d’uso) tra principi contabili e fiscalità

11.4 Il previo passaggio a conto economico dei costi: funzionamento della regola ed effetti sulla velocità di ammortamento di brevetti e know-how

11.5 Qualche precisazione sulle finalità del “principio” e un nuovo spunto alla luce della fiscalità differita

11.6 Le deroghe alla previa imputazione e la loro tendenziale inapplicabilità ai beni immateriali a deduzione fiscale accelerata

11.7 Una proposta per la fiscalità di vantaggio a favore dell’innovazione e la sua concreta utilizzabilità in dichiarazione

11.8 L’importanza della ricerca nel settore alimentare e la deduzione fiscale dei costi

11.9 Dalle immobilizzazioni in corso ai costi di sviluppo e ai beni immateriali nella prospettiva contabile e in quella fiscale (art. 108, comma 3, Tuir)

11.10 Imprese alimentari e innovazione: una prospettiva combinata (diritto indu­striale, diritto tributario e modelli contabili) per valorizzare l’output delle attività di R&S

11.11 La fiscalità di vantaggio tramite il regime del credito d’imposta per ricerca e sviluppo

11.12 Altri incentivi alla ricerca e all’innovazione

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Capitolo 12 Alimenti e bevande proteggibili come beni immateriali e agevolazione Patent Box

12.1 Innovazione e originalità nell’industria alimentare

12.2 Il regime Patent Box in generale: disciplina, funzionamento e determinazione del beneficio

12.3 I beni immateriali agevolabili ai sensi della disciplina Patent Box

12.4 Intangibili registrati e non registrati: differenze operative

12.4.1 In particolare: i brevetti alimentari

12.4.2 I novel-food

12.4.3 Il know-how

12.4.4 Disegni e modelli (rinvio)

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Capitolo 13 Il confezionamento dei prodotti alimentari

13.1 Il confezionamento alimentare: più di una semplice protezione

13.2 Perché il diritto si interessa al confezionamento alimentare (di Giuliano Zanchi)

13.2.1 Discipline regolative e protezione giuridica

13.2.2 Il design del packaging e la sua tutela

13.3 La deduzione fiscale degli ammortamenti dei diritti per forme e modelli

13.3.1 Come valutare le possibilità di rinnovo della privativa ai fini dell’im­putazione a periodo

13.4 Credito ricerca e sviluppo e applicazioni al packaging

13.5 I temi contabili e fiscali legati agli imballaggi generici (restituibili o meno)

13.6 Le clausole contrattuali e i riflessi della presenza di una cauzione

13.6.1 Una soluzione innovativa per gestire la complessità

13.7 Packaging e impatto ambientale

13.8 L’intervento pubblico per lo smaltimento degli imballaggi: consorzi obbliga­tori o regole “a monte” sui processi di confezionamento

13.9 Il prelievo fiscale ambientale per gli imballaggi: il cosiddetto contributo Conai

13.10 Plastic tax: un’imposta per imballaggi e contenitori di plastica

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Capitolo 14 Aliquote IVA ridotte e super-ridotte nell’industria alimentare

14.1 Prodotti food tra aliquote ridotte e super-ridotte

14.2 Come individuare l’aliquota di un nuovo prodotto alimentare o di varianti sempre più sofisticate

14.3 Mix di prodotti alimentari in unica confezione: quale aliquota applicare?

14.4 Quando la confezione guida l’acquisto del prodotto

14.5 La gestione del credito IVA nelle società dell’industria alimentare

Capitolo 15 I rapporti commerciali tra aziende dell’industria alimentare e canali distributi­vi (sconti, premi e servizi promozionali)

15.1 La gestione delle relazioni commerciali tra imprese produttrici e distributrici

15.2 Le specifiche attività realizzate in aggiunta a quella principale di compraven­dita: i c.d. servizi promozionali

15.2.1 La natura dei servizi promozionali: costi di pubblicità, di rappresen­tanza o di distribuzione?

15.2.2 Una casistica molto variegata: chiavi di lettura per un inquadramento fra le prestazioni di servizi

15.2.3 La qualifica come servizi autonomi e gli effetti in ambito IVA

15.2.4 I servizi promozionali dal punto di vista delle imposte dirette

15.2.4.1 Inerenza e congruità del servizio reso

15.2.4.2 Profili di competenza temporale

15.3 Gli sconti e i premi di fine periodo: la linea di confine rispetto ai servizi pro­mozionali

15.3.1 Sconti, premi, bonus ai clienti: quali differenze?

15.3.2 Le modalità di contrattualizzazione di sconti e bonus e gli impatti IVA

15.3.3 La casistica delle operazioni che possono configurarsi come sconti e abbuoni

15.3.4 Sconti e premi: riduzioni di prezzo e profili di imputazione a periodo

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Capitolo 16 Le attività promozionali verso i consumatori finali

16.1 Le leve promozionali del produttore per fidelizzare i consumatori (confezioni speciali con quantità aggiuntive di prodotto, “3 per 2”, beni in omaggio, con­fezioni con sorpresa, buoni sconto) e gli strumenti per inquadrarle

16.2 Le caratteristiche distintive degli sconti in natura

16.2.1 Quando gli sconti in natura riducono la base imponibile IVA: beni della stessa natura del bene “promozionato”, beni diversi, confezioni con sorpresa

16.2.2 La tassazione implicita dello sconto nel corrispettivo complessivo nell’imposta sul reddito

16.3 Le iniziative promozionali sotto forma di omaggi, in particolare per il lancio di nuovi prodotti

16.3.1 Il trattamento nelle imposte sul reddito

16.3.2 Le peculiarità IVA degli omaggi: principio generale ed eccezione per i campioni gratuiti

16.3.4 Il caso delle “mini-porzioni” per promuovere nuovi prodotti nel set­tore alimentare

16.4 Altre iniziative promozionali dal produttore al consumatore: i buoni sconto

Capitolo 17 Il transfer pricing nell’industria alimentare

17.1 Breve overview del settore del Food and Beverage: i principali trend e le eccellenze italiane

17.2 L’evoluzione dei modelli di business e le tendenze alla centralizzazione

17.3 Il ruolo del procurement e la revisione dei business model all’interno dei gruppi agroalimentari

17.4 Le commodities

17.5 I rapporti tra industria alimentare e GDO: impatti sul transfer pricing

17.6 Costi promozionali: funzione commerciale o supporto del marchio?

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Parte III della filiera LA DISTRIBUZIONE AGRO-ALIMENTARE

Capitolo 18 Gli strumenti promozionali nella fase distributiva

18.1 L’importanza delle operazioni promozionali e gli eterogenei riferimenti nella legislazione

18.2 Concorsi a premio e manifestazioni a premio: natura civilistica e differenze

18.3 Soggetti promotori, soggetti beneficiari e premi

18.4 Le cause di esclusione dalle manifestazioni a premio

18.5 IVA e imposta sostitutiva nelle operazioni a premio

18.6 Le ritenute per l’erogazione dei premi

18.7 Gli accantonamenti per le manifestazioni a premio

18.8 Spese di pubblicità per le manifestazioni a premio

18.9 La devoluzione dei premi non riscossi o assegnati alle Onlus

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Capitolo 19 La gestione del magazzino nella distribuzione alimentare

19.1 Le particolarità del magazzino nella distribuzione alimentare

19.2 La gestione delle eccedenze di prodotti invenduti

19.2.1 Le vendite di beni sottocosto

19.2.2 Una seconda vita per i prodotti prossimi alla scadenza: le cessioni gratuite contro gli sprechi alimentari

19.2.3 In particolare, la donazione a fini di solidarietà sociale

19.2.4 Aspetti procedurali

19.2.5 I riflessi nelle imposte sul reddito

19.2.6 Riduzione della tariffa relativa alla tassa sui rifiuti

19.3 La distruzione dei beni

19.4 La gestione amministrativa delle merci avariate, deteriorate, sottratte e di tutti gli altri eventi che generano le c.d. “differenze inventariali”

19.4.1 Una questione rimasta nell’ombra: differenze inventariali come in­sussistenza, errore o valutazione delle rimanenze?

19.5 Alcune vicende valutative in tema di rimanenze di prodotti alimentari (de­perimenti, beni prossimi a scadenza, blocchi amministrativi alla vendita)

• Bibliografia

Capitolo 20 Le nuove forme di food delivery

20.1 L’evoluzione nelle modalità di distribuzione di alimenti e bevande

20.2 I distributori automatici

20.3 Il take away

20.4 La consegna a domicilio mediante piattaforme web o app

20.5 Un breve inquadramento delle nuove regole di commercio elettronico

20.6 La vendita di cibo e bevande tramite piattaforme digitali e l’imposta sui ser­vizi digitali

20.6.1 L’ISD nel Food and Beverage: perimetro e profili critici (pubblicità, intermediazione della piattaforma sulla compravendita dei prodotti alimentari, altri servizi)

• Bibliografia

Capitolo 21 Mensa e buoni pasto nella distribuzione alimentare (di Francesco Crovato)

21.1 Il ruolo delle mense e dei buoni pasto nella distribuzione alimentare: le ragio­ni del favor fiscale

21.2 L’opportunità di previsioni ad hoc

21.3 Le tradizionali mense aziendali e le altre “somministrazioni di vitto”

21.4 Le prestazioni sostitutive: i buoni pasto

21.4.1 Le indennità di mensa tra esigenze sovradimensionate (edilizia) ed esigenze sottovalutate (micro-imprese)

21.5 Alcuni temi specifici (compresenza di più sistemi di somministrazione, uti­lizzazione di sistemi diversi nella stessa giornata, forme di lavoro flessibili, smart working, ecc.)

21.6 La deducibilità dal reddito d’impresa tra principi generali e norme di cautela fiscale (strutture recettive destinate a mensa, deduzione limitata per costi di alimenti e bevande)

• Bibliografia

Capitolo 22 Le cooperative di distribuzione

22.1 Le cooperative di distribuzione

22.2 La fiscalità delle cooperative della grande distribuzione

• Bibliografia

Capitolo 23 La gestione immobiliare e finanziaria nella grande distribuzione alimentare

23.1 Le gestioni non tipiche degli operatori della grande distribuzione

23.2 La gestione finanziaria

23.2.1 La gestione delle disponibilità liquide attraverso titoli di debito

23.2.1.1 La classificazione in bilancio dei titoli di debito

23.2.1.2 Disciplina Ires della valutazione dei titoli di debito

23.2.2 Un aspetto interessante e poco indagato: i riflessi fiscali del cambio di comparto di un titolo

23.2.3 I derivati e il requisito di inerenza

23.3 La gestione immobiliare e il suo rilievo nel comparto

23.3.1 L’applicazione della participation exemption alle società immobilia­ri (centri commerciali, gestione di singoli punti vendita, ecc.)

23.3.2 Gli interessi passivi delle immobiliari di gestione