LA STIMA DEI DANNI AL PATRIMONIO IMMOBILIARE

La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all’estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell’evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso.
La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell’immobile oggetto di compravendita. Inoltre l’opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.

Premessa
Prefazione alla seconda edizione
1. Aspetti giuridici del danno
1.1 Concetto di danno
1.1.1 Il significato di “giuridicamente rilevante”
1.2 Danni da atti illeciti
1.2.1 Illecito contrattuale
1.2.2 Illecito aquiliano
1.2.3 Danno patrimoniale
1.2.4 Danno non patrimoniale
1.3 Il risarcimento del danno aquiliano
1.3.1 La quantificazione del danno
1.4 Danno da inadempimento contrattuale
2. Danni assicurabili
2.1 Introduzione
2.2 Il contratto di assicurazione
2.2.1 Il rischio garantito nel contratto assicurativo
2.2.2 Durata dell’assicurazione e cessazione del rischio
2.2.3 Aggravamento e diminuzione del rischio
2.2.4 I limiti del risarcimento del danno
2.3 Dolo e colpa
2.4 Il sinistro
2.4.1 La denuncia di sinistro
2.4.2 L’obbligo di salvataggio della cosa assicurata
2.5 Liquidazione, liquidatore, atto di liquidazione
3. Aspetti giuridici nella stima del danno
3.1 Premessa
3.2 Criteri di stima del danno patrimoniale
3.2.1 L’integrale riparazione del danno
3.2.2 Danno emergente e lucro cessante
3.3 Il danno nella proprietà intellettuale
3.3.1 Legislazione vigente per la valutazione del danno
3.3.2 La stima del danno
4. Aspetti giuridici nella stima del danno garantito da assicurazione
4.1 Premessa
4.2 Il danno accidentale
4.3 Capitale assicurato
4.4 Compiti del perito assicurativo
4.4.1 Accertamento delle cause del sinistro
4.4.2 Verifica degli obblighi dell’assicurato
4.4.3 Stima del valore delle cose assicurate
4.4.4 Stima e liquidazione del danno
4.5 La stima preventiva ai fini assicurativi
4.5.1 Requisiti della perizia preventiva
4.5.2 Contenuti e criteri di stima
4.5.3 Schema per la redazione di una perizia tipo
4.5.4 La stima preventiva per i danni indiretti
5. Metodologia di stima
5.1 Generalità
5.2 I postulati estimativi
5.2.1 Postulato del prezzo
5.2.2 Postulato della previsione
5.2.3 Postulato dello scopo
5.2.4 Postulato dell’ordinarietà
5.2.5 Postulato della comparazione
5.3 Criteri estimativi
5.3.1 Valore di mercato
5.3.2 Valore di costo
5.3.2.1 Definizioni
5.3.2.2 Campo di applicazione e metodologia
5.3.2.3 Valore dell’area edificata
5.3.4 Costo di costruzione
5.3.5 Costo di ricostruzione e riproduzione
5.4 Valore di surrogazione
5.5 Valore di trasformazione
5.6 Valore complementare
5.7 Valore di capitalizzazione
5.8 Valore assicurabile
5.9 Valore di mercato futuro
5.10 Valore di realizzo
5.11 Valore di locazione
5.12 Valore mancato
5.13 Valore in uso
5.14 Valore speciale
5.15 Valore di investimento
6. Il danno da incendio
6.1 Generalità
6.2 I compiti del perito
6.2.1 La ricerca della causa
6.2.2 Verifiche nel caso di sinistro assicurativo
6.3 Danni da incendio ai fabbricati
6.3.1 Concetto di fabbricato nel danno da incendio
6.3.2 La verifica della preesistenza
6.3.3 La stima del danno al fabbricato
6.3.4 La stima al contenuto del fabbricato
6.4 Danni alle coltivazioni
6.4.1 Danni alle coltivazioni erbacee
6.4.2 Danni a coltivazioni arboree
6.4.3 Danni al bosco
6.4.4 Altre tipologie di danno nell’incendio del bosco
7. Danno da acqua condotta, infiltrazioni, allagamento
7.1 Premessa
7.2 Danno da acqua condotta
7.2.1 Impianti da cui si genera il danno da acqua condotta
7.2.2 Il danno da acqua condotta nell’assicurazione
7.2.3 Il concetto di rottura accidentale
7.2.4 Danno da infiltrazioni e immissioni di acqua
7.2.5 La stima del danno
7.3 Danno da allagamento
7.3.1 Ricerca delle cause dell’allagamento
7.3.2 Valutazione danni materiali e finanziari
7.3.3 Stima del costo di riparazione e ripristino
8. Danni da colpo di fulmine e fenomeno elettrico
8.1 Generalità
8.2 Il colpo di fulmine
8.2.1 Danni provocati
8.2.2 La stima del danno
8.3 Danno da fenomeno elettrico
8.3.1 La stima del danno
9. Danni da abusivismo edilizio
9.1 Generalità
9.2 Violazione delle distanze legali nelle costruzioni
9.2.1 La stima del danno
9.3 Danni da sopraelevazione
9.3.1 Tipologie di danno conseguente alla sopraelevazione
9.3.2 Criteri di stima
9.4 Danno al decoro architettonico
9.4.1 Accertamento del danno
9.4.2 Criteri di stima
10. Danni da immissioni
10.1 Generalità
10.2 Immissioni di acqua nei terreni confinanti
10.2.1 La stima del danno da immissioni di acqua
10.3 Danno da immissioni di rumore
10.3.1 Metodologia di stima
10.4 Danno da immissioni odorose
10.4.1 La rilevazione dell’intensità odorosa
10.4.2 La stima del danno
11. Danni per vizi e difetti dell’immobile venduto
11.1 Generalità
11.2 Vizi apparenti e occulti – Ipotesi di aliud pro alio
11.3 L’azione estimatoria per la riduzione del prezzo di vendita
11.4 Stima dei vizi per difetto di costruzione
12. Danno da mancato godimento
12.1 Aspetti giuridici per la stima del danno
12.1.1 Danno da occupazione senza titolo di bene immobile
12.2 La stima del danno
12.2.1 Il criterio del valore locativo
12.2.2 La stima del mancato guadagno
13. Danno da rovina dell’immobile
13.1 Premessa
13.2 Concetto di costruzione
13.3 Concetto di rovina
13.4 La stima del danno
14. Danno da sinistro stradale
14.1 Generalità
14.2 Il sinistro stradale
14.2.1 La stima del danno ai veicoli
14.2.2 Il danno da fermo tecnico
14.2.3 Danno da svalutazione commerciale
14.2.4 Danno con anti economicità della riparazione
14.3 Il perito assicurativo
14.3.1 Ruolo dei periti assicurativi
14.3.2 Il tirocinio
14.3.3 La prova di idoneità
15. Danni da grandine e avversità atmosferiche
15.1 Generalità
15.1.1 Definizioni
15.2 La metodologia di stima
15.2.1 Determinazione della superficie danneggiata
15.2.2 Campionatura
15.2.3 La perizia
15.2.4 Il bollettino di campagna
15.3 Danno da grandine
15.3.1 Danno al prodotto uva
15.3.2 Danno al prodotto frutta
15.3.3 Danno al prodotto pomodoro
15.3.4 Danno al prodotto cereali
15.3.5 Danno al prodotto mais
15.3.6 Danno al prodotto girasole
15.4 Danni provocati da altre avversità
15.4.1 Vento forte
15.4.2 Vento sciroccale
15.4.3 Gelo e brina
15.4.4 Eccesso di pioggia
15.4.5 Siccità
15.4.6 Sbalzo termico
15.4.7 Colpo di sole
16. Esempi di stime
16.1 Stima dei danni da incendio ad un capannone
16.2 Stima dei danni da infiltrazioni di acqua
16.3 Stima dei danni da abusivismo edilizio
16.4 Stima dei danni da acqua condotta
16.5 Danno causato da sinistro stradale
16.6 Danno da immissioni di calore e residui
16.7 Danno da infiltrazioni di acqua
16.8 Stima per abbattimento abusivo di alberi
Bibliografia