LOCAZIONI IMMOBILIARI 2024 E-book

Il testo costituisce una guida completa sui contratti di locazione, offrendo una panoramica a 360 gradi di tutti gli aspetti di natura contrattuale e fiscale inerenti alle varie tipologie di contratto.
La pubblicazione è suddivisa in sezioni, ed analizza:
- i vari tipi di contratti di locazione:
- ad uso abitativo (contratti liberi, convenzionati, transitori, transitori per studenti, ecc.);
- ad uso diverso (contratti commerciali, artigianali, alberghieri, ecc.);
- gli eventi che caratterizzano ciascuna tipologia di contratto: registrazione, deposito cauzionale, rinnovo tacito, proroga, recesso, disdetta, cessione del contratto, aggiornamento canoni, ecc.;
- gli aspetti fiscali ed i connessi oneri dichiarativi relativi alle locazioni, variabili a seconda della tipologia di tassazione scelta (cedolare secca o tassazione ordinaria).
Si dà conto delle novità legislative in materia di locazioni brevi e di cedolare secca introdotte dalla Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024).
Un capitolo apposito è inoltre dedicato al Modello RLI, da utilizzare per registrare i contratti di locazione e affitto di immobili (optando o meno per la cedolare secca) e per comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni, subentri o rinegoziazioni del canone.
Il manuale è completato dall'esame delle principali problematiche in tema di accertamento, aspetti sanzionatori e ravvedimento operoso, nonché dall'analisi del regime fiscale applicabile alle locazioni brevi e della tipologia contrattuale del rent to buy.


Struttura del Libro
Premessa
Struttura del testo
Sezione Prima - CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
La riforma delle locazioni abitative
Ambito di applicazione
Contratti previsti dalla riforma
Agevolazioni fiscali per il locatore
Agevolazioni fiscali per il conduttore
Contratto di locazione libero
Durata del contratto
Contenuti del contratto
Agevolazioni fiscali per il conduttore
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione libero: esempio
Contratto di locazione convenzionato
La convenzione nazionale
La convenzione locale
Decreto “suppletivo” in assenza di convenzione locale
Definizione del canone
Durata del contratto
Contenuti del contratto
Agevolazioni fiscali
Attestazione di conformità
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione convenzionato
Contratto di locazione transitorio
Durata del contratto
Contenuti del contratto
Agevolazioni fiscali
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione transitorio
Contratto di locazione transitorio per studenti
Durata del contratto
Contenuti del contratto
Agevolazioni fiscali
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione transitorio per studenti
Contratto di locazione ad uso turistico - abitativo
Definizione di “finalità turistiche”
Durata del contratto
Contenuto del contratto
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione ad uso turistico: un esempio
Locazione collegata al rapporto di lavoro
Immobili di proprietà del datore di lavoro
Contratto ad uso foresteria
Contratto di comodato
Durata del contratto di comodato
Contenuti del contratto
Obbligo di registrazione del contratto di comodato
Aspetti fiscali
Contratto di comodato: un esempio
Tavola di raffronto
Sezione Seconda - CONTRATTI AD USO DIVERSO
Premessa
Ambito applicativo
Locazioni per attività industriali, commerciali e artigianali
Durata del contratto
Definizione del canone
Contenuto del contratto
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione commerciale: esempio
Locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali
Durata del contratto
Definizione del canone
Contenuto del contratto
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione alberghiera: esempio
Locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo
Durata del contratto
Definizione del canone
Contenuto del contratto
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Contratto di locazione per attività professionale: esempio
Locazioni di immobili adibiti ad attività di interesse turistico
Durata del contratto
Determinazione del canone
Contenuto del contratto
Adempimenti connessi alla stipula del contratto
Locazioni transitorie e stagionali
Locazioni transitorie
Locazioni stagionali
Affittacamere
Affittacamere: adempimenti connessi
Locazione box auto
Durata e cessazione del contratto
Registrazione del contratto
Certificazione energetica
Inapplicabilità cedolare secca
Contratto di locazione box auto: esempio
Affitto d’azienda e locazione di immobile
Affitto d’azienda
Locazione di immobile
Immobili adibiti ad attività alberghiere
L’imposizione indiretta sul canone d’affitto d’azienda
Sezione Terza - EVENTI ED ADEMPIMENTI CONNESSI
Comunicazione di cessione fabbricato (inizio locazione)
Locazione di immobili con contratto soggetto a registrazione in termine fisso
Concessione di immobili con contratto non soggetto a registrazione in termine fisso
Locazione di immobili a soggetti stranieri o apolidi (“comunicazione di ospitalità”)
Comunicazione per locazioni brevi (art. 109 TULPS)
Attestato di prestazione energetica e contratti di locazione
Disciplina attualmente in vigore
Tabella riassuntiva
Decreti 26 giugno 2015
APE e imposte di registro e bollo
Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione
Termini di presentazione
Anagrafe condominiale
Presentazione telematica
Presentazione in ufficio (cartacea)
Omessa registrazione del contratto
Contratti di durata non superiore a 30 giorni
Compilazione del modello RLI
Compilazione del modello RLI
Quadro A - Dati generali
Quadro B - Soggetti
Quadro C - Dati degli immobili
Quadro D - Regime di tassazione
Quadro E - Locazione con canoni differenti per una o più annualità
Esempi di registrazione del contratto
Versamento delle imposte di registro e di bollo
Versamento tramite addebito su conto corrente
Versamento tramite modello F24 elementi identificativi
Garanzie nel contratto: deposito cauzionale e fidejussione
Differenza tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria
Entità del deposito cauzionale
Restituzione del deposito cauzionale
Deposito cauzionale e imposta di registro
Ricevuta versamento di deposito cauzionale: un esempio
Richiesta interessi sul deposito cauzionale: un esempio
Verbale di consegna
Verbale di consegna: un esempio
Corresponsione del canone
Ammontare del canone
Periodicità di pagamento
Modalità di corresponsione
Aggiornamento del canone
Locazioni ad uso abitativo
Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
Rinegoziazione del canone
Rinegoziazione canone e compilazione del Modello RLI
Rinegoziazione del canone: casi particolari
Morosità
Locazioni ad uso abitativo
Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
Indennità per perdita dell’avviamento
Ammontare dell’indennità
Casi di esclusione
Indennità di avviamento e rilascio dell’immobile
Tassazione dell’indennità per perdita dell’avviamento
Indennità suppletiva
Sublocazione
Richiesta indennità per perdita avviamento: esempio
Oneri accessori
Contratti agevolati e transitori
Altri contratti di locazione
Modalità di pagamento degli oneri accessori
Proroga del contratto
Proroga automatica dei contratti di locazione
casi per i quali non è prevista la proroga
Adempimenti connessi alla proroga del contratto
Esempio di compilazione del modello RLI
Recesso anticipato
Recesso anticipato nelle locazioni ad uso abitativo
Recesso anticipato nelle locazioni ad uso diverso
Recesso del conduttore: un esempio
Recesso del locatore: un esempio
Recesso anticipato: adempimenti connessi
Disdetta alla naturale scadenza del contratto
Locazioni ad uso abitativo
Locazioni ad uso diverso da quello abitativo
Disdetta da parte del conduttore: esempio
Disdetta da parte del locatore: esempio
Disdetta del contratto: adempimenti connessi
Sublocazione di immobili
Sublocazione di immobili locati ad uso abitativo
Sublocazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo
Cessione/successione nel contratto di locazione
Successione “mortis causa”
Successione per morte del conduttore
Successione per morte del locatore
Separazione o scioglimento del matrimonio/unione civile
Vendita dell’immobile locato
adempimenti connessi
Cessione del contratto di locazione
Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso abitativo
Cessione del contratto relativo ad immobili ad uso diverso da quello abitativo
Adempimenti connessi
Prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile
Diritto di prelazione
Diritto di riscatto
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
Verbale di riconsegna
Verbale di riconsegna: un esempio
Contratto di locazione con cittadini stranieri
Documenti richiesti per il soggiorno in Italia
Sanzioni
Obbligo di comunicazione di ospitalità
La mediazione per la risoluzione delle controversie
Nozioni generali
Agevolazioni fiscali
Sezione Quarta - ASPETTI FISCALI IN ASSENZA DI “CEDOLARE SECCA”
Premessa
Locatori persone fisiche: aspetti fiscali
Immobili locati in regime di libero mercato
Immobili locati a canone convenzionale
Immobili locati ad equo canone (stipula fino al 31/12/1998)
Pertinenze in locazione
Immobili di interesse storico artistico
Unità immobiliare per cui non sono stati percepiti canoni
Locazione dell’abitazione principale (parziale o temporanea)
Cedolare secca
Locazioni immobiliari delle imprese: aspetti contabili e fiscali
Impresa locatrice
Impresa conduttrice
Deposito cauzionale
Locazioni delle imprese: disciplina IVA e registro
Locazione di fabbricati di tipo abitativo
Locazione di fabbricati di tipo strumentale
modalità di opzione per l’imponibilità IVA
Registrazione dei contratti di locazione
Affitto d’azienda
Locazioni immobiliari dei professionisti: aspetti fiscali
Trattamento ai fini IVA - registro
Trattamento ai fini IRPEF
Determinazione dell’imposta di registro
Nuovo contratto di locazione
Disdetta anticipata dal contratto
Proroga del contratto di locazione
Cessione del contratto di locazione
Integrazioni e modifiche di un precedente contratto
Imposta di registro per contratti soggetti ad IVA
Imposta di registro in caso di affitto d’azienda
Sanzioni e ravvedimento operoso
Sezione Quinta - LA CEDOLARE SECCA: ASPETTI FISCALI E ADEMPIMENTI CONNESSI
Premessa
Ambito applicativo
Soggetti interessati
Soggetti esclusi
Immobili oggetto dell’opzione
Tipologie di contratto interessate dal regime della cedolare secca
Tassazione ordinaria o sostitutiva
Tassazione ordinaria dei canoni di locazione
La tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
Altre imposte sostituite
Tassazione ordinaria o sostitutiva: analisi di convenienza
L’opzione per la cedolare secca
Comunicazione preventiva al conduttore
Esercizio dell’opzione
Casi particolari
Revoca dell’opzione e aggiornamento dei canoni
Opzione per la cedolare secca: remissione in bonis e ravvedimento operoso
Tardiva registrazione e opzione per la cedolare secca
Esercizio tardivo dell’opzione: remissione in bonis
Mancata comunicazione della proroga/risoluzione del contratto
Termini e modalità di versamento
Termini di versamento
Modalità di versamento
Calcolo degli acconti
Cedolare secca per le locazioni commerciali
Soggetti interessati
Immobili oggetto dell’opzione
Opzione per la cedolare secca
Effetti della tassazione sostitutiva
Termini di versamento
Condizione antielusiva
Sezione Sesta - AGEVOLAZIONI FISCALI E ULTERIORI VANTAGGI PER IL CONDUTTORE
Detrazioni per canoni di locazione
Aspetti generali
Compatibilità tra deduzione abitazione principale e detrazione inquilini
Attribuzione della detrazione
Contratto di locazione per abitazione principale (Legge n. 431/1998)
Contratto di locazione a canone convenzionale
Contratto stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti
Contratto stipulato dai giovani (20-30 anni)
Detrazione per canoni di locazione studenti universitari
Schema riassuntivo detrazioni per canoni di locazione
Cedolare secca: agevolazioni per il conduttore
Imposta di registro e di bollo
Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione
Sezione Settima - ACCERTAMENTO, SANZIONI E RAVVEDIMENTO OPEROSO
Accertamento ai fini delle imposte dirette
reddito da locazione ed azioni di accertamento (art. 41-ter, D.P.R. n. 600/1973)
Omessa registrazione del contratto di locazione
Nullità del contratto di locazione non registrato
Accertamento ai fini dell’imposta di registro
Classificazione dell’imposta di registro
Valutazione automatica: valori non rettificabili
Ambito oggettivo: terreni e fabbricati
Soggetti interessati
Determinazione del valore dell’immobile
Determinazione del canone “minimo”
Liquidazione da parte dell’ufficio
Locazioni escluse
Sanzioni e ravvedimento operoso
Fattispecie sanzionabili (prima annualità)
Fattispecie sanzionabili (annualità successive alla prima)
Erronea indicazione di dati nel mod. F24 Elide
Occultamento totale o parziale del canone
Tabella riepilogativa: imposta di registro e imposta di bollo
Tabella riepilogativa: imposte sui redditi
sanzioni in tema di APE
Sezione Ottava - ALTRI ASPETTI DI INTERESSE
Il regime delle locazioni brevi
Locazioni brevi
Soggetti interessati
Sublocazione di immobile
Contratto di locazione concluso dal comodatario in favore di terzi
Adempimenti a carico degli intermediari immobiliari (anche online)
Locazioni brevi e principio di cassa/competenza
Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione (rent to buy)
Nozioni generali
Disciplina civilistica
Disciplina fiscale
Crediti d’imposta per canoni di locazione
Credito d’imposta per canoni di locazione immobili a uso non abitativo
Ambito Soggettivo
Ambito oggettivo
Condizioni richieste
Agevolazione spettante
Utilizzo
Rilevanza fiscale
Cumulabilità con altre agevolazioni
Rispetto regole “de minimis”
I chiarimenti dell’Agenzia
NORMATIVA E PRASSI