Codice
9788891642288
Reparto
Argomento
Editore
Tipologia
Libri
Data pubblicazione
21/lug/2020
Collana
Pagine
40

LE VERIFICHE DI CONFORMITÀ PER LA COMMERCIALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI

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Il complesso quadro dei titoli abilitativi edilizi, l’importanza crescente attribuita ai profili impiantistici degli immobili, unitamente alle recenti decisioni della giurisprudenza, impongono una riflessione sul tema della verifica di conformità per la commercializzazione degli immobili.
Prima di vendere, ristrutturare o acquistare un immobile è essenziale, tramite una analisi dettagliata (la c.d. due diligence immobiliare), verificare l’esatta corrispondenza tra l’oggetto della compravendita e il titolo edilizio depositato in comune.
Senza tale verifica, non solo non è possibile effettuare alcuna operazione di compravendita, ma si rischia di vanificare l’eventuale atto notarile di trasferimento del bene.
Questo agile manuale nasce con l’intenzione di fornire ai tecnici e ai consulenti immobiliari una guida chiara e rigorosa sulle verifiche di conformità urbanistica, edilizia e catastale per impostare correttamente la due diligence ed evitare problemi, anche importanti, che possono verificarsi nella successiva vita degli immobili.
Il testo analizza che cosa è e che cosa non è la due diligence, accompagnando il lettore nell’impostazione dell’indagine legale (provenienza dell’immobile, situazione catastale, urbanistica ed edilizia, eventuali servitù esistenti, ecc.) al fine della verifica della trasferibilità del bene.
L’opera comprende anche l’indagine tecnica relativa alla documentazione strutturale ed impiantistica.
Completa il manuale una serie di approfondimenti ulteriori compreso l’uso della verifica di conformità come base per la progettazione di fattibilità, definitiva ed esecutiva delle opere.
1. Introduzione
1.1. Premessa
1.1.1. Il Testo Unico Edilizia
1.1.2. Il d.m. 37/2008 (ex legge 46/1990)
1.1.3. Cassazione, sezioni unite, n. 8230/2019
1.2. Che cos’è una due diligence
1.3. Che cosa non è una due diligence
1.4. A che cosa serve una due diligence
1.5. Competenze: collaborazioni tra professionalità diverse
2. Ambito di indagine legale
2.1. Provenienza immobile
2.1.1. La trascrizione
2.1.2. Gli accertamenti tecnico-giuridici
2.1.3. L’insostituibilità del ruolo notarile
2.2. Situazione catastale
2.2.1. Funzione del catasto
2.2.2. Gli accertamenti tecnico-giuridici
2.3. Situazione urbanistica ed edilizia: il ruolo misconosciuto del certificato di destinazione urbanistica
2.3.1. Che cos’è un certificato di destinazione urbanistica
2.3.2. Limiti ed opportunità derivanti dal certificato di destinazione urbanistica
2.4. Valutazione contenziosi, gravami e servitù
2.4.1. Che cosa s’intende per contenzioso, gravami e servitù
2.4.2. Gli accertamenti tecnico-giuridici
2.5. Esito preliminare sulla trasferibilità del bene, sulla fattibilità degli interventi e sulla necessità di eventuali regolarizzazioni
2.5.1. La trasferibilità del bene e la fattibilità degli interventi
2.5.1.1. Casistica
2.5.2. La regolarizzazione catastale
2.5.3. Le regolarizzazioni edilizie
3. Ambito di indagine tecnica
3.1. Rilievi esistenti
3.2. Documentazione strutturale esistente
3.3. Documentazione impiantistica esistente
3.4. Esito preliminare sulla rispondenza delle strutture e degli impianti alle norme vigenti e sulla necessità di eventuali adeguamenti
4. Approfondimenti ulteriori
4.1. Ispezioni sull’immobile al fine di fornirne una descrizione e indicare le eventuali criticità
4.2. Valutazione di massima degli eventuali costi di ristrutturazione e/o adeguamento a norma e messa in sicurezza e/o manutenzione straordinaria (cd. Capex)
5. Due diligence report/relazione di conformità
5.1. Relazione di due diligence/di conformità
5.2. Ambiti e finalità
5.3. Due diligence su immobili esistenti o da realizzare: analogie e distinzioni
5.3.1. La tutela degli “acquirenti su carta”: cenni
6. Eventuali attività ulteriori
6.1. La due diligence come base per la progettazione di fattibilità, definitiva ed esecutiva.
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