AFFITTO D'AZIENDA

L’affitto d’azienda è un contratto sconosciuto al codice civile, talché, per assimilazione, si fa riferimento agli scarni articoli che disciplinano l’usufrutto d’azienda. Ne risulta una grande libertà contrattuale in quanto, gestiti i pochi vincoli previsti dal codice, il resto è frutto degli accordi tra affittante a affittuario.

Ed è proprio questo uno degli aspetti più complessi da gestire dal punto di vista professionale, perché la tenuta del contratto dipende dalla stratificazione di esperienze maturate sul campo per evitare di cadere non tanto in errori tecnici (sempre possibili) quanto in casi non previsti o i cui effetti sono stati solo parzialmente intercettati. Il contratto di affitto d’azienda presenta certamente dei capisaldi ma va poi confezionato su misura.

Il polso di tale incertezza lo offre la copiosa giurisprudenza che affronta il labile confine tra contratto di locazione di un immobile e affitto di azienda: distinguere le due ipotesi è più semplice in teoria che in pratica e le conseguenze tra tutele civilistiche e assoggettamento all’imposta di registro fanno la differenza.

In questo volume abbiamo cercato di avere un approccio concreto che, da un lato, faccia riferimento alle norme e alle istruzioni dell’Agenzia delle entrate e, dall’altro, affronti aspetti tangibili dell’affitto d’azienda.

Le problematiche contabili sono da anni oggetto di dibattito dottrinale con alcune incursioni da parte dell’Agenzia delle entrate che, anche recentemente, seppure incidentalmente con riferimento alla rivalutazione dei beni delle imprese, ha confermato la soluzione dell’approccio della “proprietà.

Anche per gli aspetti fiscali, dall’Iva alle imposte sui redditi e Irap, le asperità non mancano e un approccio ossequioso dei principi dettati dall’Agenzia richiede una efficiente organizzazione e rendicontazione che deve essere peraltro impostata sin dalla stesura del contratto, diversamente si rischia di trovarsi a navigare in un mare in tempesta senza bussola o peggio di dover mettere tutto continuamente in discussione con la controparte.

Non poteva mancare una specifica parte dedicata all’affitto e crisi d’impresa, posto che già da tempo l’affitto è strumento utilizzato sia per conservare i valori d’azienda, segnatamente quello dell’avviamento commerciale, sia per accompagnare l’azienda stessa in un percorso guidato per uscire dalla crisi, salvaguardando oltre che il predetto avviamento anche l’occupazione.

Nel libro sono anche disponibili contratti d’affitto d’azienda (e di sub affitto d’azienda) frutto di casi concreti realmente gestiti e sintesi di faticosi contraddittori tra le parti.

STRUTTURA DEL LIBRO:
Sezione Prima - ASPETTI CIVILISTICI
Le motivazioni dell’affitto d’azienda
1. Premessa

2. Età avanzata del titolare

3. Concentrazione su altri business

4. Periodo di prova da parte del potenziale acquirente – conferma dei risultati reddituali

5. Periodo di prova da parte del potenziale acquirente – approfondimento del business

6. Il business in franchising

6.1 Incapacità gestionale

7. Insufficiente redditività

8. Mancanza di risorse finanziarie per la realizzazione di investimenti indispensabili

9. Soluzione alla crisi d’impresa

Disciplina generale
Premessa
Affitto d’azienda mutuato dall’usufrutto d’azienda
Divieto di concorrenza
Cessione del diritto dell’usufruttuario
Obbligo di conservazione della destinazione
La forma del contratto
Diritti e doveri dell’usufruttuario
La nozione di azienda e di impresa
Azienda – Teoria unitaria
Azienda - Teoria atomistica
Gli elementi che compongono l’azienda
Segni distintivi dell’imprenditore: la ditta, l’insegna e il marchio
Affitto d’azienda e l’imprenditore individuale
Locazione d’immobile contro affitto di azienda
Locazione o affitto – I caratteri distintivi - La giurisprudenza
Affitto di ramo d’azienda e locazione di immobile – Il sottile confine
Premessa
Gli spazi all’interno dei centri commerciali
I locali dei centri commerciali - La cassazione
Affitto di azienda agricola e affitto di fondi rustici
Affitto di azienda agricola – Inapplicabili le norme sul contratto di affitto di fondo rustico
Azienda agricola: canone di affitto e scorte agrarie
Premessa
L’affitto agrario in favore dell’erede
Scorte Agrarie
La forma del contratto e i relativi obblighi pubblicitari
Premessa
Obblighi pubblicitari nell’affitto di azienda
Contratto preliminare di affitto di azienda
Premessa
Contratto preliminare di affitto di azienda
Divieto di concorrenza
1. Premessa

2. Divieto di concorrenza nell’affitto

3. Divieto di concorrenza – Un’obbligazione reciproca

4. Rilevanza degli accordi contrattuali

5. Sviamento della clientela – Indagine sui fatti

5.1 Esempi concreti di sviamento della clientela

6. Inosservanza divieto di concorrenza - Quantificazione del danno

Cessione dei contratti di affitto di azienda
Premessa
Cessione dei contratti
Affitto d’azienda: i contratti in corso
Debiti e crediti relativi all’azienda concessa in affitto
Premessa
Debiti nell’affitto di azienda
La disciplina dei contratti in corso
La cessione dei crediti in costanza d’affitto d’azienda
Debiti tributari e correlate sanzioni
Debiti da rapporti di lavoro
Diritti dei lavoratori in caso di affitto di azienda
Premessa
Diritti dei lavoratori nell’affitto
Crediti verso il lavoratore precedenti l’affitto d’azienda
Accordi sindacali nelle aziende con oltre 15 dipendenti
Ruolo dei CCNL
Modificazioni sopravvenute del contratto di affitto di azienda
Premessa
Modificazioni sopravvenute del contratto
Sub-affitto di azienda
Premessa
Sub-affitto di azienda
Il subentro nel contratto di locazione/affitto dell’immobile
Sub-affitto nell’impresa agricola
Retrocessione dell’azienda affittata
Premessa
Effetti dello scioglimento del contratto di affitto di azienda
Morte dell’affittuario nell’affitto di azienda
Scioglimento del contratto di affitto nel caso di alienazione dell’azienda
Ritardo nella restituzione dell’azienda - Risarcimento del danno
Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
Premessa
Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
Imputazione delle spese di manutenzione
Manutenzioni - Deroga contrattuale al Codice civile
Manutenzioni: risvolti fiscali della deroga al Codice civile
Inventario dei beni nell’affitto di azienda
Premessa
Inventario dei beni nell’affitto di azienda
Conguaglio finale corrisposto al concedente
Acquisto e cessione di beni durante l’affitto d’azienda
Beni non a norma facenti parte dell’azienda affittata
Rent to buy di azienda
Premessa
Rent to buy di azienda
Rent to buy di azienda secondo il Notariato
L’inadempimento nel rent to buy d’azienda
Affitto dell’azienda coniugale e familiare
Premessa
Affitto dell’azienda coniugale
Affitto dell’azienda familiare
Sezione Seconda - CRISI D’IMPRESA
L’affitto d’azienda nella crisi d’impresa
L’affitto d’azienda nel fallimento
La struttura-tipo della procedura fallimentare
L’affitto d’azienda prefallimentare
L’affitto d’azienda endofallimentare
L’affitto d’azienda stipulato nelle more della dichiarazione di fallimento
L’affitto d’azienda in costanza di procedura fallimentare
L’armonizzazione dell’affitto endofallimentare con la disciplina a tutela dei lavoratori
L’affitto d’azienda nel concordato preventivo
L’affitto d’azienda antecedente il concordato preventivo
Scioglimento o sospensione del contratto pendente - La procedura
Scioglimento o sospensione del contratto pendente - L’indennizzo
Scioglimento o sospensione del contratto d’affitto d’azienda
L’affitto d’azienda in costanza di concordato preventivo
La scelta dell’affittuario – Il procedimento competitivo
Il principio di competizione ante concordato secondo la giurisprudenza
Un caso concreto di violazione della par condicio
L’iter di svolgimento delle procedure competitive
L’affitto d’azienda nel concordato con continuità
L’armonizzazione dell’affitto in costanza di procedura concordataria con la disciplina a tutela dei lavoratori
La retrocessione dell’azienda affittata nelle procedure concorsuali
La retrocessione dell’azienda affittata antecedentemente al fallimento
La retrocessione dell’azienda affittata nel fallimento
Retrocessione dell’azienda affittata nel concordato preventivo
La nuova disciplina dell’affitto d’azienda nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza
Il contratto d’affitto d’azienda nella liquidazione giudiziale
Il contratto d’affitto d’azienda nel concordato preventivo post riforma
L’affitto d’azienda nell’accordo di ristrutturazione dei debiti
L’iter di formazione dell’accordo di ristrutturazione
Il ruolo dell’affitto d’azienda nell’accordo di ristrutturazione
L’affitto d’azienda nel concordato stragiudiziale
I rischi rispetto alle procedure alternative
Il ruolo dell’affitto d’azienda nel concordato stragiudiziale
L’affitto d’azienda nel piano attestato di risanamento
Gli effetti nel diritto fallimentare
Gli effetti sul piano del diritto penale dell’impresa
Gli effetti sul piano fiscale
La gestione dei c.d. beni non a norma
L’affitto di azienda con beni non a norma nel fallimento
L’affitto d’azienda nello schema negoziale del rent to buy
Il rent to buy e il sopraggiunto fallimento
Il fallimento del concedente
Il fallimento del conduttore
Il rent to buy nel concordato preventivo
Sezione Terza - GLI ASPETTI CONTABILI
Premessa
Aspetti contabili – I due diversi approcci
La consegna dell’azienda
1. Affittuario - Le registrazioni contabili in caso di Affitto di Azienda

1.1 Criterio della disponibilità (approccio sostanziale)

2. Affittante - Le registrazioni contabili in caso di Affitto di Azienda

2.1 Criterio della disponibilità (approccio sostanziale)

Canoni d’affitto - Scritture dell’affittante
Canoni d’affitto - Scritture dell’affittuario
Gli ammortamenti - Distinzione
Gli ammortamenti – La deroga contrattuale al Codice civile
Ammortamenti – Assenza di deroga contrattuale al Codice civile
Spese di manutenzione
Cessione dei beni strumentali durante l’affitto dell’azienda
Esemplificazione pratica – No deroga al codice civile
Scritture dell’affittuario Morfeo
Esemplificazione pratica – Si deroga al codice civile
Cessione di cespiti – La proposta alternativa e la criticità fiscale
Beni acquistati dall’affittuario durante l’affitto d’azienda
Scritture dell’affittuario
Trasferimento dei lavoratori dipendenti
Rimanenze di magazzino
Problema dell’avviamento
Cessazione del contratto d’affitto – I conguagli
Conguaglio finale – L’affittante
Conguaglio finale – L’affittuario
Un esempio concreto
Le scritture dell’affittuario Beta (metodo della disponibilità)
Scritture dell’affittuario Beta
Scritture dell’affittante Alfa
Sezione Quarta - ASPETTI FISCALI
Ammortamento dei beni strumentali
1. Premessa

2. Ammortamenti – La regola generale

3. Costituzione di un fondo “ammortamento” improprio

4. Ammortamenti – Deducibilità ai fini IRAP

5. Restituzione dell’azienda al termine dell’affitto – Sorte degli ammortamenti

6. Deroga alla regola civilistica generale

6.1 Opponibilità della deroga convenzionale ai fini della deducibilità degli ammortamenti

Spese di manutenzione
Premessa
Spese di manutenzione nell’affitto d’azienda
Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’affittuario
Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’ex imprenditore
Deducibilità delle spese di manutenzione sostenute dall’imprenditore
Canone di affitto - Regole di tassazione in capo al concedente e deducibilità per l’affittuario
1. Premessa

2. Quando il locatore perde lo status di imprenditore

2.1 Se il locatore non è più imprenditore non paga l’IRAP

3. Locatore che non ha (mai avuto) lo status di imprenditore

4. Quando il locatore non perde lo status di imprenditore

4.1 Se il locatore è un imprenditore paga l’IRAP

5. Affittuario – Canoni di locazione

6. Canone d’affitto d’azienda per le imprese minori

Acquisto e cessione dei beni dell’azienda data in affitto
Premessa
Breve inquadramento civilistico-contabile della questione
Criterio della proprietà
Criterio della disponibilità
Cessione del bene – Le diverse teorie della dottrina
Cessione del bene – Effetti fiscali – Metodo della proprietà
Cessione del bene – Effetti fiscali – Metodo della disponibilità
Beni acquistati dall’affittuario
Rivalutazione dei beni dell’azienda affittata
1. Premessa

2. Rivalutazione dei beni d’impresa – Inquadramento generale

2.1 Limite del valore economico

2.2 Effetti fiscali della rivalutazione

2.3 Riserva da rivalutazione

2.4 Saldo attivo da rivalutazione da affrancare al netto dell’imposta sostitutiva

3. Rivalutazione dei beni che fanno parte dell’azienda affittata

4. Rivalutazione degli immobili del settore alberghiero-termale

Differenze di inventario e conguaglio finale
Premessa
Differenze inventariali
Trattamento fiscale del conguaglio finale – L’affittuario
Trattamento fiscale del conguaglio finale – Il locatore
Quando all’affitto segue la cessione d’azienda – Tassazione della plusvalenza
1. Premessa

2. Azienda ceduta dal locatore imprenditore

3. Azienda ceduta da locatore senza lo status di imprenditore

3.1 Determinazione della plusvalenza tassabile

3.2 Tassazione della plusvalenza

Affitto d’azienda e disciplina delle società di comodo
1. Premessa

2. Disciplina delle società di comodo – Inquadramento generale

3. Disciplina delle società non operative

4. Disciplina delle società in perdita sistematica

5. Società che concede in affitto l’azienda e disciplina delle società di comodo

6. Prassi dell’amministrazione finanziaria

7. Giurisprudenza di legittimità

8. Una prospettiva alternativa

8.1 Come si contabilizza una azienda concessa in affitto

8.2 Conseguenze della contabilizzazione secondo il criterio della disponibilità

9. Affittuario e disciplina delle società di comodo

Affitto d’azienda e indici sintetici di affidabilità fiscale
Premessa
Indici sintetici di affidabilità - Cenni
Affitto d’azienda e ISA
Canone di affitto – Imposte indirette
1. Premessa

2. Affitto d’azienda e IVA – Locatore soggetto IVA

3. Canone di affitto – Se il locatore non è soggetto IVA

4. Norma antielusiva del D.L. n. 223 del 2006

4.1 Riduzione del canone di affitto

Plafond IVA – Trasferimento dal locatario all’affittuario
1. Premessa

2. Trasferimento del plafond IVA

2.1 Comunicazione all’Agenzia mediante il modello dichiarazione di variazione dei dati IVA

3. Rispetto degli adempimenti previsti per il trasferimento del plafond

Cessione dei beni nell’affitto d’azienda – Profili IVA
Premessa
Cessione dei beni da soggetto che non ha (o non ha più) lo status di imprenditore
Conguaglio finale ai fini IVA
Premessa
Differenze inventariali
Conguaglio finale a favore del locatario
Conguaglio finale a favore dell’affittuario
IMU e sua deducibilità dal reddito
1. Premessa

2. Imposta municipale propria (IMU) e affitto d’azienda

3. Deducibilità dell’IMU dal reddito d’impresa

4. Deducibilità dell’IMU nell’affitto d’azienda

4.1 Immobili per i quali l’IMU è deducibile

4.2 Deducibilità per cassa o competenza

Affitto d’azienda e rent to buy
1. Premessa

2. Rent to buy degli immobili secondo l’Agenzia delle Entrate

3. Rent to buy d’azienda secondo il Notariato

3.1 Rent to buy – Imposte indirette

3.2 Rent to buy – Imposizione diretta

4. Sviluppi successivi - Fondazione Notariato

4.1 Imposte dirette – canoni versati dal conduttore al concedente

4.2 Imposte indirette – Tassazione del canone

4.3 Imposte indirette – Il rimborso dell’imposta di registro in caso di mancato trasferimento dell’azienda

4.4 Proposta di soluzione normativa