IL TECNICO ESTIMATORE nell'esecuzione immobiliare e nelle procedure concorsuali

II edizione aggiornata alla legge n.132/2015 (Misure urgenti in materia fallimentare) con approfondimenti su:
- Esecuzione
- Fallimento
- Concordato
- Cartolarizzazione dei crediti
- Liquidazione dei compensi


Il manuale vuole offrire un quadro di quello che il tecnico nominato deve compiere una volta accettato l’incarico, soffermandosi in modo particolare sulla due diligence e sulla stima del valore di mercato.

L’Esperto e lo Stimatore diventano quindi una specie di certificatore in grado non soltanto di stabilire un valore di mercato ma anche e soprattutto di descrivere l’immobile, le sue eventuali irregolarità, i vizi e i pregi, in modo da consentire al possibile investitore di operare in sicurezza.
Altro aspetto che viene approfondito è quello concernente i compensi, al fine di rendere un quadro oggettivo che chiarisca come calcolare gli onorari per le prestazioni svolte con riferimento alla tariffa giudiziaria e alle varie voci da indicare.

Nel manuale non poteva mancare la trattazione dei crediti oggetto di cartolarizzazione; un nuovo metodo nato prevalentemente con lo scopo di smobilizzare i finanziamenti ipotecari in ammortamento, al fine di recuperare sufficiente liquidità da destinare alle nuove operazioni di mutuo.

Questa seconda edizione è aggiornata con la legge n.132 del 6 agosto 2015, di conversione del DL 27 giugno 2015 n. 83 titolato “Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria” che ha introdotto, fra gli altri aggiornamenti, importanti novità per l’Esperto stimatore, ampliandone i compiti e modificando le modalità di liquidazione dei compensi.

Ne deriva la necessità di elaborare una relazione di stima diversa dal passato, che assuma la veste di una due diligence dell’immobile pignorato finalizzata alla raccolta di informazioni utili sia per la definizione del valore di mercato che per il futuro acquirente in asta. Il testo prende atto delle modifiche legislative indicando i nuovi compiti dell’esperto stimatore, proponendo uno schema utile per la redazione della relazione finale e della richiesta di liquidazione dei compensi.


Parte I - Esecuzione immobiliare e procedure concorsuali

1. Esecuzione immobiliare
1.1 Il pignoramento
1.2 Il processo di esecuzione
1.3 Il giudice dell’esecuzione
1.4 Nomina dell’esperto e formulazione del quesito
1.5 Funzioni e contenuto della perizia
1.6 Modalità di svolgimento dell’incarico da parte dell’esperto
1.7 La verifica del fascicolo dell’esecuzione
1.8 Operatività e deposito della relazione

2. Concordato preventivo
2.1 Generalità
2.2 Il giudice delegato
2.3 Il commissario giudiziale
2.4 Il liquidatore
2.5 Il perito stimatore
2.5.1 Il perito stimatore nella compilazione dell’inventario
2.5.2 Il perito stimatore nella valutazione dei beni immobili

3. Fallimento e concordato fallimentare
3.1 Generalità
3.2 Il giudice delegato
3.3 Il curatore
3.4 Il perito stimatore
3.4.1 L’inventario e la stima dei beni mobili
3.4.2 La stima dei beni immobili
3.5 Concordato fallimentare

4. La cartolarizzazione dei crediti “Non Performing Loan”
4.1 Generalità
4.2 Classificazione dei crediti segnalati in Centrale di allarme interbancario
4.2.1 Esposizioni scadute e/o sconfinanti
4.2.2 Esposizioni ristrutturate
4.2.3 Partite incagliate
4.2.4 Sofferenza
4.3 Cartolarizzazione
4.3.1 Aspetti giuridici
4.3.2 La cartolarizzazione dei crediti “Non Performing Loan”
4.4 I soggetti del processo di cartolarizzazione
4.4.1 Arranger.
4.4.2 Originator
4.4.3 Cessione
4.4.4 Finanziamento
4.4.5 Società per la cartolarizzazione
4.4.6 Servicer
4.4.7 Emissione
4.4.8 Sponsor
4.4.9 Collocatore
4.4.10 Garante
4.4.11 Agenzia di rating
4.4.12 Trust

Parte II - Operatività professionale

5. Le operazioni peritali
5.1 Generalità
5.2 Le comunicazioni alle parti
5.3 L’inizio delle operazioni peritali
5.4 Il verbale

6. La due diligence
6.1 Premessa
6.2 Tipologie
6.3 Organizzazione della DD
6.3.1 No access review
6.3.2 Data room
6.3.3 Agreed upon procedures
6.4 Struttura e pianificazione della DD
6.5 La due diligence tecnica immobiliare
6.5.1 Visura catastale
6.5.2 Autorizzazioni edilizie
6.5.3 Documenti relativi agli impianti
6.5.4 Attestato di prestazione energetica
6.5.5 Documentazione specifica per le aziende agrarie
6.5.6 Altra documentazione tecnica
6.5.7 Individuazione e verifica catastale dei beni pignorati
6.5.8 Casistiche di difformità
6.5.9 Il controllo dei confini
6.5.10 Immobile gravato da diritto di uso civico
6.5.11 Pignoramento di nuda proprietà e usufruttuario deceduto
6.5.12 Pignoramento di beni gravati da diritto di abitazione
6.5.13 Verifica delle eventuali locazioni del bene pignorato

7. Misurazione delle consistenze immobiliari
7.1 Generalità
7.2 Superficie catastale
7.3 Superficie commerciale
7.4 Superficie di vendita
7.5 Superficie esterna lorda (gross external area)
7.6 Superficie interna lorda (gross internal area)
7.7 Superficie fondiaria
7.8 Superficie interna netta (net internal area)
7.9 Superficie locabile ponderata (lettable weighted surface)
7.10 Superficie locativa
7.11 Superficie lorda (gross surface)
7.12 Superficie media
7.13 Superficie ponderata
7.14 Superficie territoriale
7.15 Superficie totale lorda

8. Struttura del rapporto di relazione
8.1 Generalità
8.2 Individuazione immobili oggetto di pignoramento
8.3 Descrizione sommaria dell’immobile
8.4 Stato di possesso
8.5 Riscontro diritti valutati
8.6 Formalità, vincoli ed oneri
8.7 Conformità edilizio-urbanistica
8.8 Conformità catastale
8.9 Presenza di vincoli demaniali, censi, livelli e usi civili
8.10 Descrizione analitica del bene
8.11 Formazione di lotti omogenei
8.12 Altre informazioni rilevanti per l’acquirente
8.13 Stima dell’immobile
8.14 Note
8.15 Documentazione da allegare al rapporto

9. La stima del bene pignorato
9.1 Valore di mercato e prezzo di base d’asta
9.2 Una proposta per definire il prezzo di base d’asta
9.3 La stima dei beni mobili nel concordato e nel fallimento
9.4 Procedimenti di stima dei beni mobili

10. La stima degli immobili in portafogli cartolarizzati
10.1 Generalità
10.2 Stima “drive by”
10.2.1 Il sopralluogo nella stima “drive by”
10.2.2 Individuazione dell’immobile da valutare
10.2.3 Esame del contesto di zona
10.2.4 Descrizione del bene in valutazione
10.2.5 Modello di stima “drive by”
10.3. La valutazione “desktop”
10.3.1 Modello di perizia

11. La determinazione dei compensi
11.1 La normativa di riferimento
11.2 Compensi dell’esperto estimatore
11.2.1 Computo degli onorari
11.3 Compensi per la valutazione dei beni mobili
11.4 Spese e indennità
11.5 La richiesta di liquidazione dei compensi

Parte III - Principi di estimo
12. Principi di estimo immobiliare
12.1 Introduzione
12.2 Il metodo estimativo
12.3 I postulati estimativi
12.3.1 Postulato del prezzo
12.3.2 Postulato della previsione
12.3.3 Postulato dello scopo
12.3.4 Postulato dell’ordinarietà
12.3.5 Postulato della comparazione

13. I criteri estimativi
13.1 Generalità
13.2 Valore di mercato
13.3 Valore di costo
13.3.1 Costo di costruzione
13.3.2 Costo di ricostruzione e riproduzione
13.4 Valore di surrogazione
13.5 Valore di trasformazione
13.5.1 Casi particolari
13.6 Valore complementare
13.7 Valore di capitalizzazione
13.8 Altri criteri
13.8.1 Valore mancato
13.8.2 Valore in uso (value in use)
13.8.3 Valore cauzionale (mortgage lending value)
13.8.4 Valore di vendita futura
13.8.5 Valore di realizzo (salvage value)
13.8.6 Valore assicurabile
13.8.7 Valore speciale (special value)
13.8.8 Valore di locazione
13.8.9 Valore di liquidazione (liquidation value)
13.8.10 Valore di vendita forzata (forced value)
13.8.11 Valore equo (fair value)
13.8.12 Valore di investimento (investment value o worth)
13.8.13 Valore di fusione (marriage value)
13.8.14 Valore accertato o imponibile (taxable value)
13.8.15 Valore di libro

14. I procedimenti estimativi
14.1 Generalità
14.1.1 Procedimenti diretti
14.1.2 Procedimenti indiretti
14.2 La stima comparativa monoparametrica
14.3 La stima comparativa pluriparametrica
14.3.1 Stima per punti di merito
14.3.2 Stima per valore medio
14.3.3 Stima Market Comparison Approach
14.4 La stima per capitalizzazione del reddito



Parte IV - Esempi
• Esempio di relazione dell’esperto nell’esecuzione immobiliare
• Esempio di stima dei beni mobili nel fallimento
• Istanza di astensione dall’incarico
• Dichiarazione del terzo occupante

Glossario

Bibliografia